２０１９年９月１６日
　丸紅富士桜別荘地は、丸紅（株）による土地の分譲販売でした。建物を建てる義務はなく、建物所有者だけで道路や公園などの共用施設を、共有もしくは準共有する合意はありません。

区分所有法は、建物所有者の共有物（準共有を含む）があることが適用要件です。
建物所有者で全部を共有もしくは準共有していることが必要とされています。建物所有者の合意もなく、土地だけの所有者もいる当別荘地に区分所有法が適用されないのは明らかです。
　それなのに、「当別荘地に区分所有法が適用され、３/４以上の賛成を得れば、団地管理組合が成立する」という、理事長はじめ管理組合の主張は認識を誤ったものです。
違法なことをしようとする管理組合を止めるため、あえて看板を掲げました。

　たとえ、９月２８日の臨時総会で、建物所有者の３/４の賛成と、ありえないことですが、賛成者の合計面積が全区画面積の３/４を越えたとして、団地管理組合が設立され新管理規約が成立しても、それは区分所有法に反するものです。団地管理組合の登記をすれば不正な登記の可能性があります。
不正な登記に基づき「団地管理組合に加入する義務がある」、「管理費を支払う義務がある」と別荘所有者に迫れば詐欺に該当する恐れがあります。
しかし理事会関係者によると、「今回は、何とか団地管理組合を成立することができそうだ」　と言っています。
管理組合はどのような手段を使っても団地管理組合を成立させるつもりのようです。
その手口を明らかにするため、管理組合の主張を検証してみます。

丸紅（株）が分譲した区画は約１０９０区画あり、その合計面積は５６９０５０．９０㎡で約５７万平方メートルです（ 1区画の平均面積は５２０㎡ぐらいになります）。約８００名の所有者がいます。
そのうち、現時点で約６３０戸の建物が建っています。
仮に百歩譲って、当別荘地に区分所有法が適用され団地管理組合が成立するとしても、区分所有法の特別決議の要件を厳格に満たさなければなりません。

その要件とは
①議決権の計算は販売時の区画単位である。
②建物所有者の３/４の賛成と、賛成者の合計面積が全区画面積５７万㎡の３/４を超える事。
③土地だけの所有者、区画には議決権がないこと。しかし全区画面積には含まれます。
④土地だけの所有者を管理規約で準組合員と見なしても、設立総会の特別決議では、区分所有法上の組合員とは見なされません。
⑤二区画所有者が賛成票を投じても、建物がなく庭として使っている区画は賛成者の面積として合算することはできません。
そうすると現状では、建物所有者６３０人の３/４以上の賛成者は４７３人以上で、これは簡単に達成できるでしょう。
しかし建物所有者６３０人が全員賛成したとしても、賛成者の面積が全区画面積５７万㎡の３/４を超えることは不可能です。
５５パーセントぐらいにしか達しません。

委任状・議決権行使書を水増しするか、土地だけの所有者の賛成票を組合員と見なして不正に数字をごまかすか、二区画所有者の賛成者の面積に、建物がなく庭として使っている区画の面積を合算するか、インチキをしないかぎり、どのようにあがいても人数と面積で３/４を超えることはできません。
管理組合は、おそらく総区画面積約５７万平方メートルを、建物所有者６３０人の合計面積約３３万平方メートルに勝手に変更するという手口を使う可能性があります（６３０戸×１戸の平均面積を５２０㎡とすれば≒３３万㎡ぐらい）。

そうすれば建物所有者の賛成者の面積は簡単に３/４である75パーセントを超えてしまいます。しかし、それは区分所有法の議決権の規定に反するものです。
管理組合が発表した管理規約(案)の25ページにも分譲面積として約57万平方メートルと記載されています。
さらに、管理規約(案)の第47条にも「特別決議の場合の議決権の割合は、第10条に定める共用部分の持分割合に応じるものとする。」と書かれています。第10条を参照すれば、丸紅が分譲販売した分譲販売面積に対する別荘所有者の土地面積が議決権割合であると書いてあります。
不正はなさらないよう忠告いたします。

よくわからない事、理解できない事に、「当たり前だから」とサイン押印するのは危険です。
「こんなはずではなかった」、「知らなかった」とあとで後悔し、裁判で訴えたとしても、「よく調べなかったあなたの責任です」と言われるだけです。
残念ながら、これが開発業者が撤退した別荘地の末路、現実です。管理組合に加入し管理費を支払う人と、管理組合に加入せず管理費を払わない人の不公平を解消するためと言っても、違法なことまでするのは間違っています。ほかにも、道路、公園、水道を鳴沢村に返還するとか、一般社団法人にするとか、法的手段とか様々な方法があります。

まずは話し合うことが大事と思います。丸紅を逃がしてはいけません。