丸紅富士桜別荘地不正疑惑調査委員会

　丸紅富士桜別荘地管理組合（以下理事会と称す）は

　当初はボランティアと称しておりましたが、いまはボランティアとも言えない程不正にまみれてしまいました。

このままでは丸紅富士桜別荘地は「疲弊し衰退、資産価値が落ちてしまう」という危機感から立ちあがり数々の面で実績を作っております。

　彼らは利権、我田引水、に係わること以外の活動は見たことがありません。

　当委員会の活動は彼らの不正疑惑、調査、別荘地の安全について項目別にご紹介します。

　この様な不正は見たことがありません。

　我々、丸紅富士桜別荘地不正疑惑調査委員会が中心となり追及しておりました、不正の真実を別荘地オーナーに知らせたく看板をかけました。

　続けて裁判の判決を元に更に看板を二個建てました。

　管理不払い請求裁判では「組合員では無いので管理費は払う必要はない」との判断が下されました。

　この判決から不正の頭目、理事長は別荘地を売却し、挨拶もなく別荘を出て行きました。

　不正の追及から家を売却し出て行った人は二人目です。

　内一名は行方不明です。

　今でも設立当初から理事会にしがみついている当時の理事達は、この判決に危機感を募らせ、法人化を目指し別荘所有者全員に参加の有無を問う文書を配布しました。

　理事会理事の選任も、すこぶるいい加減なもので、信任、不信任の選択はありません。

　当委員会は内容証明を何通も提出したが、返答はありません。

　懇親会の報告書も視点を変えて見ても、おかしな理事会で有ることが分かりました。

緊急報告！　重要なお知らせをします。

団地管理組合成立の疑惑！

2019-10-1

2019年10月1日

この写真は2019年9月28日の臨時総会の、特別決議の結果発表の写真です。
ホワイトボードに青字で書かれた数字が、1号議案「団地管理組合の成立」と、2号議案「管理規約の制定」に必要な、建物所有者の賛成票と、その割合の計算式と結果です。

黒文字は土地だけの賛成者も加えたもので、決議には関係しない参考数値です。
管理組合は、建物所有者の人数で81.74％の賛成者と、賛成者の面積が82.87％となったとして、いずれも区分所有法の規定の3/4を　　　超えたとし、団地管理組合の成立を宣言しました。

しかし、数字がごまかされている疑いがあります。

中央の波線上にある、面積　建　376,235 / 454,001　　 82.87％　は建物所有者で賛成者の面積割合の計算式です。
分母に454,001と見慣れない数字が使われています。
おそらく建物所有者の合計面積と思われます。

本来この分母には、丸紅が分譲した1090区画の合計である分譲　　面積 569,050 が使われなければなりません。

それが区分所有法の決まりです。そうすると賛成者の合計面積は66％ぐらいしかなりません。
建物所有者で2区画以上を所有する人の建物の無い庭の区画も賛成者の面積に合算していいのかの疑問もあります。
合算しなければ賛成者の面積は60％以下となる可能性もあります。

分母の数字を小さくすれば、区分所有法が要求する3/4 以上の賛成の75％を超えるのは簡単です。

「この数字はおかしい」と指摘しても無視されました。

出席者は何の疑問も感じてないようです。
後でこの数字を取りまとめた司法書士に話を聞くと「我々の議決権の数え方は、あなたとは違うものです」と答えていました。
問題は数字だけではありません。

元々、当別荘地に区分所有法は適用されません。

不正が行われた疑いが有ります。

管理組合はこれらの疑問点にお答えください。

以上

重要な報告をさせて頂きます。

２０１９年９月１６日
丸紅富士桜別荘地は、丸紅（株）による土地の分譲販売でした。建物を建てる義務はなく、建物所有者だけで道路や公園などの共用施設を、共有もしくは準共有する合意はありません。
区分所有法は、建物所有者の共有物（準共有を含む）があることが適用要件です。
建物所有者で全部を共有もしくは準共有していることが必要とされています。建物所有者の合意もなく、土地だけの所有者もいる当別荘地に区分所有法が適用されないのは明らかです。

　それなのに、「当別荘地に区分所有法が適用され、３/４以上の賛成を得れば、団地管理組合が成立する」という、理事長はじめ管理組合の主張は認識を誤ったものです。
違法なことをしようとする管理組合を止めるため、あえて看板を掲げました。

たとえ、９月２８日の臨時総会で、建物所有者の３/４の賛成と、ありえないことですが、賛成者の合計面積が全区画面積の３/４を越えたとして、団地管理組合が設立され新管理規約が成立しても、それは区分所有法に反するものです。

団地管理組合の登記をすれば不正な登記の可能性があります。不正な登記に基づき「団地管理組合に加入する義務がある」、「管理費を支払う義務がある」と別荘所有者に迫れば詐欺に該当する恐れがあります。

しかし理事会関係者によると、

「今回は、何とか団地管理組合を成立することができそうだ」　と言っています。

管理組合はどのような手段を使っても団地管理組合を成立させるつもりのようです。

その手口を明らかにするため、管理組合の主張を検証してみます。

丸紅（株）が分譲した区画は約１０９０区画あり、その合計面積は５６９０５０．９０㎡で約５７万平方メートルです（ 1区画の平均面積は５２０㎡ぐらいになります）。
約８００名の所有者がいます。

そのうち、現時点で約６３０戸の建物が建っています。
仮に百歩譲って、当別荘地に区分所有法が適用され団地管理組合が成立するとしても、区分所有法の特別決議の要件を厳格に満たさなければなりません。

その要件とは

①議決権の計算は販売時の区画単位である。
②建物所有者の３/４の賛成と、賛成者の合計面積が全区画面積５７万㎡の３/４を超える事。
③土地だけの所有者、区画には議決権がないこと。

しかし全区画面積には含まれます。
④土地だけの所有者を管理規約で準組合員と見なしても、設立総会の特別決議では、区分所有法上の組合員とは見なされません。
⑤二区画所有者が賛成票を投じても、建物がなく庭として使っている区画は賛成者の面積として合算することはできません。

そうすると現状では、建物所有者６３０人の３/４以上の賛成者は４７３人以上で、これは簡単に達成できるでしょう。
しかし建物所有者６３０人が全員賛成したとしても、賛成者の面積が全区画面積５７万㎡の３/４を超えることは不可能です。
５５パーセントぐらいにしか達しません。

委任状・議決権行使書を水増しするか、土地だけの所有者の賛成票を組合員と見なして不正に数字をごまかすか、二区画所有者の賛成者の面積に、建物がなく庭として使っている区画の面積を合算するか、インチキをしないかぎり、どのようにあがいても人数と面積で３/４を超えることはできません。

管理組合は、おそらく総区画面積約５７万平方メートルを、建物所有者６３０人の合計面積約３３万平方メートルに勝手に変更するという手口を使う可能性があります（６３０戸×１戸の平均面積を５２０㎡とすれば≒３３万㎡ぐらい）。

そうすれば建物所有者の賛成者の面積は簡単に３/４である75パーセントを超えてしまいます。

しかし、それは区分所有法の議決権の規定に反するものです。
管理組合が発表した管理規約(案)の25ページにも分譲面積として約57万平方メートルと記載されています。

さらに、管理規約(案)の第47条にも「特別決議の場合の議決権の割合は、第10条に定める共用部分の持分割合に応じるものとする。」と書かれています。

第10条を参照すれば、丸紅が分譲販売した分譲販売面積に対する別荘所有者の土地面積が議決権割合であると書いてあります。不正はなさらないよう忠告いたします。

よくわからない事、理解できない事に、「当たり前だから」とサイン押印するのは危険です。

「こんなはずではなかった」、「知らなかった」とあとで後悔し、裁判で訴えたとしても、「よく調べなかったあなたの責任です」と言われるだけです。

残念ながら、これが開発業者が撤退した別荘地の末路、現実です。

管理組合に加入し管理費を支払う人と、管理組合に加入せず管理費を払わない人の不公平を解消するためと言っても、違法なことまでするのは間違っています。

ほかにも、道路、公園、水道を鳴沢村に返還するとか、一般社団法人にするとか、法的手段とか様々な方法があります。

まずは話し合うことが大事と思います。

丸紅を逃がしてはいけません。

非組合員の皆様へ

２０１９年１０月２８日
２０１９年９月２８日の臨時総会で、当別荘地に団地管理組合の設立が宣言されました。

これは法令に反する疑いがあります。

　しかも、特別決議の議決権割合でも不正が行われた疑いがあります。

建物所有者の賛成者の面積は、

全体の　３/４ （75％）には到底達していません。

実際には６０％にも達していないと思われます。

今後は告訴や裁判を通じて、司法の場で決着をつけることとなります。
丸紅富士桜別荘地管理組合は、２０１０年頃、自主管理を求める一部の別荘所有者が、開発分譲業者である丸紅（株）やその管理会社から別荘地の管理業務を譲り受けつくられました。

しかし丸紅の権利義務を包括継承する団体ではありません。当地の別荘所有者は、２０１０年頃までは、丸紅の管理会社と管理委託契約を結んでいましたが、管理組合設立と共に、この管理委託契約は失効したとされました。

でも、当時の別荘所有者は誰一人として、新たに設立された丸紅富士桜別荘地管理組合に加入届や、管理規約の承諾書を出した人はいません。

管理組合と管理委託契約を結んだ人はいません。契約書自体がありません。
その後、管理費を支払い管理組合加入を追認した人や、転売により新しく別荘所有者となった人が加入したりして、多くの人が加入を認めているものと思われます。

しかし、２０１８年３月に、丸紅富士桜別荘地管理組合が管理費を支払わない別荘所有者を訴えた裁判の判決がありました（東京地裁平成２８年（ワ）第４７５９号）。

裁判所は、「丸紅の管理時代の管理費は支払う義務がある」　としたものの　「管理組合に加入する義務はない」

とする判断を下しました。

そして「被告の別荘所有者は組合員ではない」　として、「管理組合成立以降の管理費等は支払う義務がない」

と判決しました。
管理組合の言うことを信じて、管理費を支払うことは組合加入を認めたこととなります。

団地管理組合は、将来にわたり脱会することができなくなります。

これは結構恐ろしいことです。
　よく考えたうえでご決断ください。

分からない事や、支払を求める内容証明等を受け取った方は、丸紅富士桜別荘地不正疑惑調査委員会までご相談ください。

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